درخدمت و خیانت زندگی در برج های بلند - انجمن وردپرس

به گزارش انجمن وردپرس، شروع احداث ساختمان های بلندمرتبه با شیوه تازه در شهر تهران به دهه 30 برمی شود. آن گاه که در خیابان جمهوری اسلامی ساختمانی 10 طبقه بنا شد. از آن تاریخ تا به امروز دیدگاه های مخالف و موافق و بینابینی مطرح شده است. در ابتدا دیدگاه موافقان بلندمرتبه سازی بر فضای ساخت وساز کشور حاکم بود.

به گزارش شرق، موافقان، بلندمرتبه سازی را در پاسخ گویی به احتیاج جدی مردم به مسکن از یک سو و کمبود اراضی شهری از سوی دیگر می دانستند و احداث ساختمان های بلند را با توجه به امکانات تکنولوژی، رویکردی تازه برای بهره برداری سریع از فضای شهری عنوان می کردند. از نظر هواداران بلندمرتبه سازی، ساختمان های بلند امکان سرویس دهی آسان تر و مدیریت مطلوب از ساختمان ها را فراهم می نماید و مهم تر اینکه با بلندمرتبه سازی نسبت به بهره برداری از زمین صرفه جویی شده و از رشد و توسعه افقی شهر ها جلوگیری می نماید.

در مقابل مخالفان، برهم خوردن مقیاس انسانی در محیط های شهری را از دلایل مخالفت خود عنوان می نمایند. بعلاوه از بین رفتن منظره ها طبیعی و جلوگیری از ایجاد و حفظ سیمای شهری مناسب را مترادف با بلندمرتبه سازی می دانند. از نظر این عده، بلندمرتبه سازی موجب تنزل کیفیت زندگی شهری، جداسازی انسان ها از یکدیگر و ایجاد زمینه برای بزه های مختلف می گردد.

ایجاد تراکم بیش از حد و ازدحام و در نتیجه آلودگی های محیط زیستی و بعلاوه زیر پا گذاشتن ارزش ها و سنت ها در کالبد و سیمای شهر از دیگر دلایل مخالفین بلندمرتبه سازی است. در میانه دیدگاه های موافق و مخالف، برخی ها احداث بنا های بلند را برای برخی از کاربری ها مجاز می دانند و در شرایط زمانی و مکانی مناسب بلندمرتبه سازی می تواند رویکرد مناسبی در توسعه شهری باشد و می توان با معین حد ارتفاع برای ساخت ساختمان های بلند از آثار زیان بار بلندمرتبه سازی کاست. به نظر می رسد نگاه سفید یا سیاه نسبت به بلندمرتبه سازی درست نباشد و با این نگاه به آنالیز بلندمرتبه سازی در اسناد طرح های توسعه شهری می پردازیم.

آنالیز سوابق بلندمرتبه سازی در اسناد طرح های توسعه شهری تهران نشان می دهد که در طرح جامع اول تهران مصوب 1349 و در طرح جامع دوم تهران مصوب 1370 محدوده هایی از شهر با تراکم بسیار زیاد در نظر گرفته شده بود.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز درسال 1377 و مجددا در اصلاحیه سال 1379 ضوابط بلندمرتبه سازی را مصوب کرد. در طرح جامع سوم و کنونی شهر تهران مصوب 1386 با توجه به کاهش مساحت شهر تهران از 720 کیلومتر مربع به 615 کیلومتر مربع بر توسعه درون زا و استفاده از اراضی بایر تأکید شده است. در این طرح بر چند راهبرد اساسی ذیل تأکید شده است:

1. سیاست های ترویجی- تشویقی برای کاهش سطح اشغال زمین در ساخت و بهره برداری در همه پهنه های طرح جامع

2. سیاست تشویقی برای تجمیع اراضی به ویژه در بافت های مسکونی

3. سیاست های مناسب برای تخصیص تراکم بیشتر در پهنه های فعالیت و مختلط.

به عبارت دیگر، در طرح جامع تهران، بلندمرتبه سازی به عنوان راهکاری برای توسعه شهری و آزادسازی فضا و تأمین عرصه های سبز و باز و سرانه های خدمات عمومی شهر مورد توجه قرار گرفته است و در بند 6 - 5 - 1 طرح جامع آمده است:

احداث ساختمان های بلندمرتبه، محدود به عرصه های مجاز یا ویژه برای بلندمرتبه سازی در برخی از زیرپهنه های استفاده از اراضی تهران و مشروط به مجازبودن از نظر مطالعات پهنه بندی زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه و پهنه های مجاز زیست محیطی است که موقعیت و کاربری های مجاز آن ها در نقشه های2000 پهنه بندی طرح تفصیلی معین و تدقیق می گردد.

براساس این سند مکان یابی و ضوابط ساخت وساز های بلندمرتبه شهر تهران در سال 1393 به تصویب کمسیون ماده پنج شهر تهران رسید، اما پس از بحث و آنالیز در کمسیون فنی شورای عالی شهرسازی و معماری به دلایلی مانند افزایش جمعیت پذیری و نبود امکان تأمین خدمات عمومی مسکوت ماند. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در دو مصوبه در سال های 1393 و 1395، کمسیون ماده 5 تهران را از مصوبات موردی درباره بلندمرتبه سازی (با وجود دیگر شهر های کشور) متوقف و ممنوع اعلام و معین تکلیف را منوط به تهیه دستورالعمل و ضوابط عام بلندمرتبه سازی در شهر های ایران کرد.

در سال 1399 شورای عالی، ضوابط عام استقرار ساختمان های بلند در شهر های ایران را گفت و براساس این شهرداری تهران اقدام به بازبینی و تکمیل طرح و تدوین ضوابط ساخت وساز های بنا های بلندمرتبه کرد که در نهایت در سال 99 اصلاح آن به تصویب کمسیون ماده 5 رسید. مطالعات تکمیلی طرح نهایتا در 24/3/1400 شورای عالی مطرح و در 23/4/1400 به شهرداری تهران ابلاغ شد. براساس نامه دبیر شورای عالی شهرسازی معماری ایران به شهردار تهران در 23/4/1400، ظرفیت های مناسبی برای بلندمرتبه سازی به توضیح ذیل ایجاد نموده است:

اول اینکه، افزایش تراکم مازاد بر تراکم مجاز پهنه تا سقف 500 درصد صرفا در چارچوب ساز وکار انتقال حق توسعه (TDR) امکان پذیر است. دوم اینکه ایستگاه های قطار شهری براساس طرح جامع حمل ونقل شهری مورد مطالعه قرار گرفته و در ایستگاه هایی که قابلیت تبدیل به TOD را دارند، با قابلیت بلندمرتبه سازی مجددا آنالیز شده و پس از تأیید دبیرخانه شورای عالی در نقشه اراضی با قابلیت بلندمرتبه سازی گنجانده شوند.

سوم، پادگان های داخل محدوده شهر با کاربری نظامی تثبیت و در صورت اجرای قانون فروش و انتقال پادگان ها و سایر اماکن متعلق به نیرو های مسلح به خارج از حریم شهرها، پیشنهاد بلندمرتبه سازی با ارائه طرح شهرسازی و به شرط تأمین کاربری خدمات عمومی جهت تصویب به شورای عالی ارائه گردد.

چهارم، در اراضی با وسعت بیش از یک هکتار، مشروط به عدم استقرار در عرصه واجد محدودیت یا ممنوعیت بلندمرتبه سازی، افزایش تعداد طبقات و قرارگیری در یک بلوک شهری حداکثر تا 15 طبقه و مشروط به رعایت سقف تراکم بهینه مجاز خواهد بود.

در انتها از شهرداری ها خواسته شده است اسناد مربوط به مکان یابی و ضوابط و مقررات ساخت بنا های بلندمرتبه در محدوده شهر تهران به توضیح این مصوبه و با اعمال اصلاحات مندرج در آن در اسرع تهیه و جهت ابلاغ نهایی به دبیرخانه شورای عالی ارسال گردد.

اما بدنه کارشناسی حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با این استدلال که طبق مصوبه شورای عالی، رعایت تراکم مصوب طرح تفصیلی در کلیه پهنه ها و محور های بلندمرتبه الزامی شده است، ایرادات ذیل را به مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور وارد می داند:

1. در صورت لحاظ کردن ضوابط سطح اشغال در طبقات پایه و بدنه و بعلاوه حداکثر تراکم ساختمانی، عملا تعداد طبقات هیچ ساختمانی به عدد حداکثر ارتفاع و طبقه (تا 12 طبقه) نمی رسد.

2. در صورتی که سطح اشغال ساختمان ها به منظور نیل به طبقات بیشتر کاهش یابد، مراتب از نظر فنی و سازه ای (به ویژه در مواردی که سطح اشغال طبقات بدنه به 10 درصد و کمتر) برسد، مستلزم آنالیز ضریب لاغری ساختمان مستند به آخرین ویرایش آیین نامه 2800 است.

3. از نظر مالی، حتی در املاک و اراضی که مساحت آن ها درخورتوجه باشد، نظر به اینکه آستانه حداکثر تراکم ساختمانی طرح بلند مرتبه سازی وفق مصوبه مذکور به زیرپهنه محدود شده است، عملا زمینه ای جهت تهیه طرح توجیهی در زیرپهنه های با تراکم ساختمانی کم یا میانه فراهم نیست و صرفا در پلاک های معدود واقع در پهنه های با تراکم زیاد امکان احداث تعداد طبقات بیشتر از 12 طبقه میسر خواهد بود. در نتیجه برای سرمایه گذاران و سازندگان بنا های بلند، صرفه مالی و فنی لازم جهت احداث بنا در ارتفاع ضمن رعایت سقف تراکم ساختمانی زیرپهنه مربوطه وجود نخواهد داشت.

از این رو شهرداری تهران به جای بهره برداری از ظرفیت های ایجادشده در مصوبه ابلاغی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب تیرماه 1400 به انجام تکالیف مقرر در این مصوبه به مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 روی آورده است که تبعات جبران ناپذیری برای شهر و شهروندان خواهد داشت که نمونه اخیر (مجوز 30 طبقه) مصداقی از این رویه غیرقانونی شهرداری تهران است. جا دارد که شورای عالی شهرسازی و معماری به موقع وارد شده و از ادامه این مسیر ممانعت کند.

در این میان شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با اصلاح و تکمیل مصوبه بلندمرتبه سازی، اجازه دهد که دریافتی واقع بینانه از بلندمرتبه سازی- نه بدبینانه و نه خوش بینانه- رویکرد اصلی بر این مصوبه باشد و از سوی دیگر از شکل گیری مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران مغایر مفاد طرح های جامع و تفضیلی ممانعت کند. بعلاوه انتظار جدی است که با توجه به افق طرح جامع تهران در سال 1405، تهیه طرح جامع تازه تهران در دستور کار شهرداری و وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.